Ratgeber · Immobilienmakler
Maklerprovision: wer zahlt was?
Die Regeln für Kauf und Miete verständlich zusammengefasst.
Das Wichtigste in Kürze
- Provision und Fälligkeit immer im Vertrag prüfen
- Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten bei Verbraucherbeteiligung besondere Teilungsregeln
- Bei Wohnraummiete gilt grundsätzlich das Bestellerprinzip
- Prozentsatz, Bemessungsgrundlage und Umsatzsteuer schriftlich festhalten
Beim Kauf
Seit Dezember 2020 gilt beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher: Beauftragen beide Seiten den Makler, wird die Provision geteilt. Beauftragt nur eine Seite, darf der anderen höchstens die Hälfte weitergegeben werden – und erst, wenn die beauftragende Seite gezahlt hat.
Bei der Miete
Für Wohnraum gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn – meist der Vermieter.
Höhe der Provision
Die Höhe ist frei verhandelbar und regional unterschiedlich. Bei der Vermietung ist sie auf zwei Nettokaltmieten zzgl. Umsatzsteuer begrenzt.
Wann ein Provisionsanspruch entsteht
Eine Maklerprovision setzt grundsätzlich einen wirksamen Maklervertrag, eine nachweisende oder vermittelnde Tätigkeit und einen dadurch zustande gekommenen Hauptvertrag voraus. Entscheidend ist nicht allein, dass ein Makler beteiligt war. Vertrag, Tätigkeit und Kausalität müssen zusammenpassen. Im Vertrag sollten Höhe oder Berechnungsweise, Umsatzsteuer, Fälligkeit, Laufzeit und die beauftragte Leistung erkennbar sein.
Kauf: Teilung bei Wohnung und Einfamilienhaus
Die besonderen Regeln der §§ 656a bis 656d BGB betreffen den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer Verbraucher ist. Beauftragen beide Parteien den Makler, müssen ihre Verpflichtungen grundsätzlich gleich hoch sein. Hat nur eine Seite den Maklervertrag geschlossen und soll die andere einen Anteil übernehmen, darf dieser Anteil höchstens die Hälfte betragen; die Weitergabe wird erst fällig, wenn die beauftragende Seite gezahlt hat und dies nachgewiesen ist. Andere Objektarten und rein gewerbliche Konstellationen können anders behandelt werden.
Miete: Bestellerprinzip und Obergrenze
Bei der Vermittlung von Wohnraummietverträgen zahlt grundsätzlich, wer den Makler beauftragt hat. Ein Wohnungssuchender schuldet nur unter engen Voraussetzungen eine Provision, wenn der Makler ausschließlich wegen seines Suchauftrags die konkrete Wohnung beschafft. Die Vergütung gegenüber Wohnungssuchenden ist gesetzlich begrenzt. Für Gewerberaum gelten diese verbraucherschützenden Regeln nicht in gleicher Weise.
Was vor Unterschrift zu vergleichen ist
Vergleichen Sie nicht nur den Prozentsatz. Wichtig sind Leistungsumfang, Alleinauftrag, Laufzeit, Nachwirkung, Aufwendungsersatz und Regelungen bei Eigengeschäften. Fragen Sie, ob Fotografie, Grundrissaufbereitung, Portale, Besichtigungen und Bonitätsprüfung enthalten sind. Eine niedrigere Provision kann wirtschaftlich ungünstig sein, wenn wesentliche Leistungen zusätzlich berechnet werden; eine hohe Provision ist umgekehrt kein Qualitätsbeleg.
Praxisbeispiel
Rechenbeispiel ohne Preisempfehlung
Bei einem angenommenen Kaufpreis von 400.000 Euro und einer vertraglich vereinbarten Gesamtprovision von 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer ergeben sich 28.560 Euro. Werden beide Seiten in gleicher Höhe verpflichtet, wären das rechnerisch 14.280 Euro je Seite. Das Beispiel beschreibt nur die Mathematik; Provisionssätze sind nicht bundesweit festgelegt und müssen dem konkreten Vertrag entsprechen.
Checkliste
- Objektart und Verbrauchereigenschaft geklärt?
- Provisionssatz inklusive oder zuzüglich Umsatzsteuer?
- Bemessungsgrundlage eindeutig?
- Fälligkeit und Zahlungsnachweis geregelt?
- Laufzeit, Alleinauftrag und Nachwirkung verstanden?
Typische Fehler
- Branchenübliche Sätze mit gesetzlich festgelegten Sätzen verwechseln
- Umsatzsteuer bei der Vergleichsrechnung übersehen
- Nur auf den Prozentsatz statt auf Vertrag und Leistung schauen
Häufige Fragen
Ist die Maklerprovision gesetzlich festgelegt?
Die Höhe ist beim Immobilienkauf grundsätzlich verhandelbar. Gesetzlich geregelt sind in bestimmten Fällen vor allem Form, Verteilung und Voraussetzungen.
Gilt die hälftige Teilung immer?
Nein. Die besonderen BGB-Regeln gelten für Wohnungen und Einfamilienhäuser bei beteiligten Verbrauchern. Gewerbeobjekte, Grundstücke oder andere Konstellationen sind gesondert zu prüfen.
Wann muss die Provision bezahlt werden?
Die Fälligkeit ergibt sich aus Gesetz und Vertrag. Bei einer Kostenweitergabe nach § 656d BGB ist zusätzlich der Zahlungsnachweis der zuerst verpflichteten Partei erforderlich.
Quellen und weiterführende Informationen
Offizielle und fachliche Quellen zur Prüfung des aktuellen Stands. Links zuletzt am oben genannten Aktualisierungsdatum geprüft.
Allgemeine redaktionelle Information, keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Regeln und Programme können sich ändern; prüfen Sie den aktuellen Stand für Ihren Einzelfall.