Ratgeber · Immobilienmakler
Immobilie verkaufen: der Ablauf Schritt für Schritt
Von der Bewertung bis zum Notartermin – was beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses wann passiert.
Das Wichtigste in Kürze
- Verkaufsziel, Zeitplan und Restschuld vor der Vermarktung klären
- Unterlagen und Energieausweis frühzeitig beschaffen
- Angebotspreis aus belastbaren Vergleichsdaten statt aus Wunschvorstellungen ableiten
- Kaufpreisfälligkeit und Übergabe erst nach den vertraglichen Voraussetzungen
1. Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Energieausweis sind die Basis. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Wirtschaftsplan hinzu.
2. Preis realistisch einschätzen
Ein zu hoher Angebotspreis verlängert die Vermarktung oft deutlich. Eine Bewertung auf Basis vergleichbarer Verkäufe in der Lage schafft eine belastbare Grundlage für die Verhandlung.
3. Vermarktung und Besichtigungen
Das Exposé muss Pflichtangaben aus dem Energieausweis enthalten. Spätestens bei der Besichtigung ist der Ausweis vorzulegen.
4. Kaufvertrag und Notar
Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet. Der Notar veranlasst die Auflassungsvormerkung im Grundbuch; der Kaufpreis wird fällig, wenn die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind.
Vor dem Start: Eigentum, Finanzierung und Ziel klären
Prüfen Sie zuerst, wer im Grundbuch steht und wer dem Verkauf zustimmen muss. Bei laufender Finanzierung gehören Restschuld, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die Löschung oder Ablösung der Grundschuld früh auf die Aufgabenliste. Bei vermieteten Immobilien sind Mietverträge, Kautionen und offene Abrechnungen relevant. Legen Sie außerdem fest, ob ein fester Verkaufstermin, ein Mindestnettoerlös oder ein möglichst kurzer Übergang wichtiger ist. Diese Entscheidungen beeinflussen Preisstrategie, Vermarktungsdauer und die Auswahl des Käufers.
Welche Unterlagen Käufer und Banken benötigen
Für Haus und Wohnung werden regelmäßig aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Baubeschreibung, Modernisierungsnachweise und Energieausweis benötigt. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Beschlusssammlung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage hinzu. Bei vermieteten Objekten gehören Mietvertrag, Nachträge und Betriebskostenabrechnungen dazu. Fehlende Dokumente verzögern nicht nur die Vermarktung, sondern häufig auch die Finanzierungsprüfung des Käufers.
Preisstrategie und Vermarktungsweg
Ein Marktwert ist nicht automatisch der spätere Kaufpreis. Vergleichbare, tatsächlich erzielte Verkäufe, Mikrolage, Zustand, Rechte im Grundbuch und aktuelle Nachfrage bilden die Grundlage. Entscheiden Sie danach zwischen privatem Verkauf, Maklerauftrag oder einem spezialisierten Verfahren. Vergleichen Sie bei Maklern nicht nur die vorgeschlagene Zahl, sondern Herleitung, Leistungsumfang, Laufzeit, Kündigung, Vermarktungskanäle und Berichtswesen. Ein auffällig hoher Preisvorschlag ist kein Qualitätsnachweis.
Vom Kaufvertragsentwurf bis zur Zahlung
Grundstückskaufverträge müssen notariell beurkundet werden. Der Entwurf sollte Eigentümer, Objekt, Inventar, bekannte Mängel, Besitzübergang, Kosten und Fälligkeitsvoraussetzungen eindeutig abbilden. Nach der Beurkundung kümmert sich das Notariat unter anderem um Vormerkung und erforderliche Erklärungen. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die vereinbarten Voraussetzungen vorliegen. Schlüssel, Nutzen und Lasten sollten grundsätzlich erst nach bestätigtem Zahlungseingang übergehen.
Übergabe und Dokumentation
Im Übergabeprotokoll stehen Datum, Schlüssel, Zählerstände, übergebene Unterlagen und der erkennbare Zustand. Vereinbarte Einbauten und bewegliche Gegenstände sollten bereits im Kaufvertrag sauber bezeichnet sein. Informieren Sie Versicherer, Versorger und gegebenenfalls die Verwaltung. Bewahren Sie Vertrag, Abrechnung des Notariats und Belege zu Anschaffungs- oder Modernisierungskosten für steuerliche Rückfragen auf.
Checkliste
- Grundbuch, Flurkarte und Grundrisse aktuell?
- Energieausweis vorhanden und noch gültig?
- Restschuld und Grundschuld mit der Bank geklärt?
- Bei Wohnung: Teilungserklärung, Protokolle und Rücklagenstand vollständig?
- Preis anhand nachvollziehbarer Vergleichsdaten hergeleitet?
- Finanzierungsnachweis des Käufers vor Beurkundung geprüft?
- Übergabeprotokoll und Zählerstände vorbereitet?
Typische Fehler
- Mit einem Wunschpreis starten, ohne Vergleichsverkäufe zu prüfen
- Bekannte Mängel oder Rechte nicht transparent dokumentieren
- Den Schlüssel vor Kaufpreiszahlung übergeben
- Steuerliche Folgen und Kreditablösung erst nach dem Notartermin klären
Häufige Fragen
Kann eine Immobilie ohne Makler verkauft werden?
Ja. Eigentümer können selbst verkaufen, tragen dann aber Bewertung, Unterlagen, Vermarktung, Interessentenprüfung und Koordination mit dem Notariat selbst.
Wann wird der Kaufpreis fällig?
Nicht automatisch am Tag der Beurkundung. Das Notariat teilt die Fälligkeit mit, sobald die im Vertrag bestimmten Voraussetzungen erfüllt sind.
Muss ein bekannter Mangel genannt werden?
Bekannte wesentliche Mängel dürfen nicht arglistig verschwiegen werden. Unsichere Einzelfälle sollten vor Vertragsschluss rechtlich geklärt werden.
Quellen und weiterführende Informationen
Offizielle und fachliche Quellen zur Prüfung des aktuellen Stands. Links zuletzt am oben genannten Aktualisierungsdatum geprüft.
Allgemeine redaktionelle Information, keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Regeln und Programme können sich ändern; prüfen Sie den aktuellen Stand für Ihren Einzelfall.