Ratgeber · Immobilieninvestoren
Gewerbeimmobilien vermieten und kaufen
Was bei Büro, Einzelhandel und Logistik anders ist als bei Wohnungen.
Das Wichtigste in Kürze
- Nutzung und Genehmigung vor Wirtschaftlichkeit prüfen
- Mietvertrag einschließlich Optionen, Indexierung und Nebenkosten analysieren
- Drittverwendbarkeit und Investitionsbedarf bewerten
- Technische, rechtliche, steuerliche und Umweltprüfung koordinieren
Mehr Vertragsfreiheit
Gewerbemietverträge sind weniger stark gesetzlich geregelt als Wohnraummietverträge. Laufzeit, Indexierung und Nebenkosten werden individuell verhandelt.
Mieterbonität zählt
Der Wert einer Gewerbeimmobilie hängt stark von Mieter, Restlaufzeit und Drittverwendbarkeit ab.
Sorgfältige Prüfung
Technische, rechtliche und wirtschaftliche Due Diligence sind beim Kauf üblich. Fachkundige Makler, Verwalter und Berater können Teile davon übernehmen.
Nutzung ist objektspezifisch
Büro, Handel, Logistik, Praxis und Produktion stellen unterschiedliche Anforderungen an Planungsrecht, Brandschutz, Stellplätze, Emissionen und technische Anlagen. Prüfen Sie, ob die aktuelle und geplante Nutzung genehmigt ist. Eine frühere Nutzung schafft nicht automatisch Bestandsschutz für jede Änderung.
Mietvertrag als Werttreiber
Restlaufzeit, Optionen, Indexierung, Umsatzmiete, Sicherheiten, Instandhaltung und Nebenkostenverteilung prägen den Ertrag. Vergleichen Sie Vertragsmiete und nachhaltig erzielbare Marktmiete. Bei einzelnen Großmietern ist das Ausfall- und Nachvermietungsrisiko besonders sichtbar zu machen.
Capex und Drittverwendbarkeit
Technische Anlagen, Dach, Fassade, ESG-Anforderungen und behördliche Auflagen können erhebliche Investitionen auslösen. Prüfen Sie, wie leicht Flächen geteilt, umgebaut oder anderweitig vermietet werden können. Eine hohe aktuelle Miete kann einen schwachen Standort oder spezialisierten Ausbau nicht dauerhaft kompensieren.
Checkliste
- Aktuelle und geplante Nutzung genehmigt?
- Mietverträge samt Nachträgen geprüft?
- Technischer Investitionsbedarf beziffert?
- Altlasten und Umweltfragen untersucht?
- Nachvermietungs- und Finanzierungsszenario gerechnet?
Typische Fehler
- Wohnimmobilien-Kennzahlen ungeprüft übertragen
- Vertragsmiete ohne Bonität und Restlaufzeit bewerten
- Spezialausbau und Rückbaupflichten übersehen
Häufige Fragen
Was bedeutet Drittverwendbarkeit?
Sie beschreibt, wie gut eine Fläche nach Auszug des aktuellen Nutzers für andere Nutzer oder Nutzungen geeignet ist.
Ist die Bruttorendite ausreichend?
Nein. Sie berücksichtigt weder Erwerbs- und Finanzierungskosten noch Leerstand, Investitionen und nicht umlagefähige Ausgaben.
Quellen und weiterführende Informationen
Offizielle und fachliche Quellen zur Prüfung des aktuellen Stands. Links zuletzt am oben genannten Aktualisierungsdatum geprüft.
Allgemeine redaktionelle Information, keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Regeln und Programme können sich ändern; prüfen Sie den aktuellen Stand für Ihren Einzelfall.